北京、广州相继上调公积金贷款额度，能否带动新房销售？

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道 一线城市贷款政策再度优化。

4月8日，据广州住房公积金管理中心网站消息，广州住房公积金管理中心发布关于调整个人住房公积金贷款最高额度有关事项的通知。其中提出，使用住房公积金贷款购买自住住房的，一人申请贷款的最高额度调整至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至120万元。

北京则是在4月8日当日发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法》，其中明确，同时满足多个适用条件的借款人贷款额度上浮金额可累加，最高可上浮40万元，但最高贷款额度不超过160万元。

除了一线城市外，全国多座城市也集中宣布取消房贷利率下限。

近期，中山、珠海、东莞、佛山、汕尾和潮州等15个广东城市宣布取消首套房贷利率下限，实际利率将由商业银行按照市场化、法制化原则与借款人自主协商确定。此前，据“江西发布”官微消息，南昌、赣州、九江、新余也发布公告，宣布阶段性取消首套房贷利率下限，自4月1日起执行。

这些城市的共同点是，房地产市场在持续承压，而为了稳定楼市，它们也在不断出台积极政策。取消房贷利率下限，也是政策“组合拳”的其中一环。从已经取消房贷利率的城市来看，不仅有三四线城市，也有部分省会城市，这就意味着，短期内房贷利率整体下行或许是趋势。

房地产市场还在下行，利好政策还将有进一步释放的空间。

政策密集优化

广州此次公积金政策的调整，主要是调高了贷款额度。在此之前，广州一人申请贷款的最高额度为60万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度则是100万元。

在此次调整后，如果是购买自住住房、且所购住房为新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度还可上浮20%，也即意味着上浮后最高额度分别为一人84万元、两人或两人以上144万元。

广州是一线城市中楼市政策优化的风向标。而在广州之前，深圳已经先行一步提高公积金贷款的额度。

而北京在4月8日也发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法》，其中明确，同时满足多个适用条件的借款人贷款额度上浮金额可累加，最高可上浮40万元，但最高贷款额度不超过160万元。

一线城市在公积金政策上进行调整，楼市持续承压的城市则迈出更大的步子。

近日，南昌、赣州、九江、新余发布公告，阶段性取消首套房贷利率下限，4月1日起执行。取消下限后，南昌多家银行纷纷发布最新房贷利率，首套房降至3.65%，二套房降至4.15%。

与此同时，广东的潮州、汕尾也阶段性取消辖区首套房贷利率下限，实际利率由商业银行按照市场化、法治化原则，与借款人自主协商确定。截至目前，广东已经有多个城市取消首套房贷利率下限。

针对此次集中调整，中指研究院市场研究总监陈文静对21世纪经济报道记者分析称，今年以来，部分重点城市房地产市场情绪有所好转，但多个二三线城市房地产市场活跃度不足，降低房贷利率可以更好地降低购房者置业成本，促进需求释放。

陈文静续称，当前部分城市新房价格仍在波动调整，符合条件的城市未来仍有望下调首套房贷利率下限或阶段性取消首套房贷利率下限，此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在进一步下调的空间。整体上看，降低房贷利率是当前促进购房需求释放的重要举措之一，预计接下来将有更多城市跟进。

近两个月，全国的房贷利率相对稳定。贝壳研究院监测显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平。3月首套、二套主流房贷利率较2023年同期分别回落43BP和75BP。本月银行平均放款周期为22天，维持较快放款速度。

边际好转可期

调整公积金贷款额度以及降低房贷利率，本质都是降低购房成本，提振购房者的信心。但需要指出的是，这虽然是关键一环，但对整体市场的影响，还需要政策“组合拳”的发力。

以广州为例，尽管已经多次优化限购限贷政策，但市场却仍然低迷。

合富辉煌研究院数据显示，今年3月，广州全市新增预售供应75万平方米，环比提升7倍， 同比下降约3成；其中，天河、海珠多个全新项目取证入市，白云、花都个别规模大盘集中取证。3月全市网签面积约54万平方米，环比倍增，同比下降约5成。

一位广州房企的营销部门人士告诉21世纪经济报道记者，“这两个星期清了一些尾盘，降价清的，所以成交数据表现不错。不过市场还是很凉，卖得好些是因为降到心理价位了。”

再如南昌，这座省会城市楼市价格也在持续下探。国家统计局数据显示，2024年2月，南昌市新房价格环比下跌0.4%，同比下跌3.1%；截止至2月，南昌市新房环比已经连续下跌8个月，同比已连续下跌了4个月。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉针对调整公积金贷款上限的政策分析称，公积金属地属性很强，地方自主权很高，而且低利率，满足本地刚需改善的特征明显，是各地地方政府所青睐的政策，每有楼市下行，地方便把公积金政策作为提振楼市的首选。

针对广州的调整，李宇嘉表示，基于广州房价考虑，夫妻两人的贷款额度只能覆盖外围低价区域的贷款需求，大概率无法覆盖中心区、像黄埔等次中心区的购房房贷，还需要商贷+公积金贷款的组合，降息效应并不明显。

不过，楼市政策有一个叠加的过程，在利好政策释放足够多的背景下，市场也有望边际好转。

中指研究院分析认为，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资支持持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。