宏观年度报告：中国地产这次不一样-2022下半年地产展望

目前，房地产行业正面临着前所未有的挑战，包括产业结构调整和周期性波动年初，该市政策大幅放宽日前，全市房地产销售面积开始企稳回升，印证了我们之前的预期，看到更多的房地产政策放松，更多的房地产恢复

销售的稳定预示着下半年房地产将开始复苏但是，修复会到什么程度呢市场存在分歧

以往房地产周期的经典传导路径是需求端刺激政策落地，然后房地产销售明显回升，进而带动房企拿地和投资大幅修缮但这一轮房地产，无论是数据表现还是底层逻辑，都是不一样的

这一次不同:下半年房地产销售和投资是疲软稳定而非强劲反弹。

所谓弱企稳，典型表现就是商品房销售降幅收窄，投资仍在磨底

中性假设下，我们估计全年房地产销售面积为—15%，房地产投资为—6%其中，上半年销售额和投资额同比分别为—23%和—5%，下半年销售面积和投资额同比—6%

全年房地产销售面积同比—15%，读数与2008年持平，远低于同样经历疫情后康复的2020年即使在乐观的假设下，年销售额同比也是负的可以看出，今年下半年房地产销售降幅收窄，较上半年有所改善

在疫情的打压下，4月房地产投资录得历史最低水平——同比10.0%与4月份相比，下半年房地产投资迎来边际企稳，结束了二季度投资的极端下滑，但同样不是大反弹

这次不一样:下半年，房地产销售投资中心将竣工。

2018—2021年，中国房地产几乎是窄幅稳定有两组典型的数据新房销售面积常年稳定在17—18亿平方米，居民信贷稳定在7万亿元以上

根据我们的预测，今年房地产销售面积将下降到15亿平方米，居民信贷不到7万亿元这基本宣告了17亿平方米的新房年销量成为历史，也意味着房企和居民告别了快速去杠杆时期

今年之前，房地产投资历史最低增速为1%即使在最乐观的情况下，预计今年房地产投资为—2.7%，将明显低于2015年这意味着今年的房地产投资是有统计以来的历史最低值，也意味着房地产投资对经济的贡献即将完成一次深层次的下降

这次不一样:销售企稳说明房地产风险有所收敛，未来还需要进一步观察房企融资。

此轮房地产之所以与以往不同，在于此轮房地产调控政策不仅达到了房地产需求的层面，还达到了房地产的供给，即房地产企业的融资。

由于年初以因城施策为代表的房地产政策松动，一轮需求约束得到释放作为对政策的回应，6月30日的房地产销售出现了企稳迹象30个城市房地产销售的企稳主要来自高能量城市，未来低能量城市的销售会有所改善

但目前房企尤其是民营房企的融资并没有明显改善，下半年仍有大量房企债券到期下半年销售结束的改善能否撬动房企的现金流修复，融资现金流能否改善，房地产行业能否走向新常态目前这个市场还是有分歧的，需要跟进

如果这一次中国房地产注定完成转型，将走出原来的高速扩张期，进入杠杆增速相对可控的健康发展状态然后目前的销售修复，宣布下半年的房地产将结束上半年的无序收缩，初步进入疲软和稳定的状态今年下半年房地产涉及的风险较上半年明显有所收敛回到资本市场，下半年房地产的走势将与国内资产定价的风险偏好有关当房地产企稳，民间的信贷融资也会企稳，风险偏好也会企稳回升

风险:房地产政策效果不如预期，房企信用风险超预期，疫情发展超出预期。