房地产行业研究：6月销售融资改善需关注开竣工压力修复

事件

国家统计局发布2022年1—6月房地产开发投资和销售数据。

销售端:6月商品房销售降幅收窄，有待房企后续政策和行动2022年1—6月，商品房累计销售面积同比—22.2%，6月为—18.3%1—6月累计销售金额—28.9%，6月—20.8%其中，住宅销售累计金额同比—31.8%价格维度，2022年1—6月全国平均售价同比—8.1%，从区域维度来看，东部地区的销售均价仍居四大区域之首，达到13567元/平方回顾2022年7月至今30个大中城市高频成交面积数据显示同比—41.0%，销售形势不容乐观伴随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期回落的波动趋势仍需观察:I)政策的后续情况，尤其是近期监管，住建部，央行的政策力度，以及各地出台的建保，民生，维稳具体措施的落实情况，二是房企以价换量的努力在付款促销的压力下，各房企都有可能结合实际情况开展优惠活动，如特价房，打折，全国营销返利等

竣工:新开工降幅扩大，竣工压力短期内难以改善2022年1—6月新开工同比—34.4%，6月为—45.1%(5月—41.8%)从拿地到建设的传导来看，从拿地到销售有2~3Q的时滞细分到城市层面，两次集中供地明显打乱了拿地节奏

而土地两集中等调控政策的实施，以及当前宏观环境的不确定性，房企拿地会更加谨慎值得注意的是，2022H1新开工在拿地端滞后，房企主动调整建设节奏的能力持续减弱的情况下，会出现相应的波动两集中土地拍卖的22个城市民营企业意愿依然较弱，部分城市城投等地方平台触底反弹现象仍在继续截至2022年7月19日，22个城市土地拍卖方面，中央国企，地方平台和民营企业占比分别为42%，33%和25%获得平台项目的概率较高，会寻求品牌房企的合作开发，这也是导致项目开工放缓的因素之一

1—6月完成面积同比—21.5%，6月为—40.7%(5月—31.3%)完成指数会受到近期银行贷款断供的直接影响，该指数的恢复需要观察政府后续的保交付措施考虑到政策发力需要时间，预计7月压力难有明显改善

投资端:单月开发投资同比降幅有所扩大，土地投资贡献持续降低2022年1—6月，房地产开发投资完成额同比—5.4%，6月为—9.4%(5月—7.8%)注意到1—6月土地成交面积与去年同期(1—5月—45.7%)相比—48.3%考虑到集中供地的实施和因城施策下的分化，房企拿地策略偏保守，土地市场区域分化较为明显作为发展投资的主要组成部分，未来土地投资对发展投资的贡献可能会继续减弱此外，今年《政府工作报告》提到新型城镇化，有序推进城市更新，近期郑州新政推棚改等城市更新有望在未来补位，增强房地产开发的投资韧性

资本提案

继三条红线之后，房地产贷款集中管理，两次集中供地等政策相继出台，将双向绑定供需两端调控风向没有改变，以稳为主仍是主基调，大的放大空间较窄目前板块估值和仓位已经处于历史低位行业两端有限的供需加剧了拿地，销售，降杠杆的不和谐

稳健发展:保利发展，万科A，金地，(2)成长受益型:

滨江集团，建发股份，新城控股，质量管理对象:碧桂园服务，华润万象生活，金科服务，绿城服务，宝龙商业等。

风险警告

房地产调控政策收紧，销售修复不及预期，资金大幅收紧。