房地产专题报告：中国居民部门杠杆率真的高吗？

从三个角度评估住宅部门的实际杠杆率近期，监管层频频表态支持因城施策的地方政策4月底的政治局会议释放了明确积极的信号政策优化乃至适度宽松已经基本确定，市场的关注点从政策是否放松转向政策是否有效底层逻辑在于，居民部门能否重启温和加杠杆，除了传统的宏观视角，本文进一步引入现金流和资产负债表的视角，对居民部门杠杆率进行综合比较从宏观角度看，我国居民部门杠杆率并不高居民部门债务/GDP是从宏观角度衡量居民杠杆率的传统指标2021年末，中国为62.2%，与世界典型地区相比处于中等水平，与发达地区相比处于较低水平，也低于部分发展中地区，只是近十年来，我国居民杠杆率大幅提高，由此引发的结构性风险需要警惕，但从2004年4季度开始，出现了根本性逆转，居民杠杆率连续5个季度停止扩张，这与银监会此前房地产泡沫化，金融化趋势得到根本扭转的表态是一致的从现金流来看，中国居民部门债务负担相对可控债务负担是观察居民杠杆率的完美角度，可以从更低的现金流角度客观衡量居民的杠杆率和承受能力中国居民房贷负担并不高在平均20年的假设下，每年只需要16%的增量储蓄来偿还本息如果将股票储蓄考虑在内，该比例将进一步降至个位数在考虑短期债务和其他非抵押贷款后，居民部门整体债务负担明显上升，但仍相对可控，即使从增量储蓄的角度来看，中国居民部门的抵押贷款负担和整体债务负担也远低于美国如果考虑到存量储蓄的巨大差异，中国居民部门的债务负担甚至比美国还要显著降低从资产负债表来看，中国居民部门的实际杠杆率相对较低中国居民倾向于高储蓄，高比例配置房产截至2019年底，居民部门金融负债/城市房地产，存款，金融资产和总资产分别为30%，56%，19%和11%，而美国和日本最近几年来的相应指标分别为43%，121%和16%中国居民房产价值好于美国和日本，存款在美国和日本之间，金融资产在美国相对较高，总资产和负债相差不大日本房价大跌，经济衰退，导致居民杠杆率不断收缩这一教训尤其令人担忧房价适度上涨，房价适度上涨更符合整体利益居民适度加杠杆的基础还在，政策优化的边际效应可期看好全年投资机会的政治局会议释放了明确积极的信号，后续政策优化有望进一步加码政策优化甚至适度宽松已经基本确定，可以带来市场重心切换到政策优化的边际效应底层逻辑在于居民部门能否重启适度加杠杆本文从宏观，现金流和资产负债表三个角度得出了明确的结论无论横向还是纵向比较，我国居民部门的真实杠杆率都不高，后续存在适度加杠杆的基础，政策优化的边际效应可期目前仍处于Beta第二阶段的加速期，之后是第三阶段，第四阶段全年可以在大方向上积极乐观波动只是节奏问题，阿尔法差才是常态，地产板块四大红利不变，回调后带来了更好的配置窗口风险1居民部门总杠杆不是问题，但结构性风险需要关注，2.预计下降趋势和投机的缺乏将在一定程度上抑制需求复苏的进度